נדל"ן ועסקאות מקרקעין – מבוא כללי
כמעט כל אדם בישראל יהיה מעורב בעסקת מקרקעין בשלב כלשהו בחייו. רכישת או מכירת דירה, שכירות, משכנתא, שעבוד נכס מקרקעין, וכדומה. מונחים כמו "רישום הערת אזהרה", "נדל"ן", "עורך דין נדל"ן", "מקרקעין", "דיני מקרקעין", "חוזי חכירה", ו"חוזי מכר", הפכו לביטויים פופולריים ונפוצים הנשמעים מפי רבים באוכלוסייה ונקראים תדיר בעיתונים. זאת כביטוי למגמת הצמיחה וההתרחבות של שוק הנדל"ן בישראל והנגשת השקעות בנדל"ן לציבור הרחב. על פי רוב ההבנה המעשית של המונחים השונים בתחום הנדל"ן אינה תואמת את הגדרתם המשפטית האמיתית של מונחים אלה.
המונח המשפטי "מקרקעין" מסדיר את התחום המכונה על ידי הקהל הרחב נדל"ן (נכסי דלא ניידי). במסגרת העיסוק בדיני מקרקעין אנו כעורכי דין מנסים להסדיר סוגיות אשר קשורות לזכויות שימוש בקרקע, מיסוי מקרקעין ובעלות במקרקעין. זכויות בנכסי מקרקעין מוסדרים באמצעות עסקאות שונות: שכירות, מכירה/רכישה, דמי מפתח וכו'.
הקיום הבסיסי של דיני המקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובחוקים ובתקנות שהתווספו לו במרוצת השנים. מקרקעין מוגדרים בחוק כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני."
כלומר למעשה כל עסקה בקרקע הינה עסקת מקרקעין, אפילו חוזה לשם שכירת דירה.
עסקת מקרקעין נחלקתל-3 חלקים. השלב המקדמי – בו עורך הדין נדרש לבצע עבור הלקוח את כל הבדיקות המשפטיות המקדמיות הקשורות לעסקה: בדיקת מצב הזכויות של הדירה/מגרש ברשויות הרלבנטיות (רשות מקומית, טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, רשויות המיסים, רשם המשכונות, חברה משכנת ועוד).שלב המו"מ המשפטי ועריכת ההסכם - בשלב זה, על עורך הדין להכין את ההסכם ולדאוג שבהסכם יהיו מנגנוני הגנה ראויים, אשר ישמרו על האינטרסים של הלקוח ואשר ימנעו או לכל הפחות ימזערו נזק אשר יכול להתרחש תוך כדי ביצוע העסקה. סיום העסקה לפי "חוק המקרקעין": עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. כך, סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע, כי: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.חשוב לדעת: כאשר עורך דין מתמהמה בביצוע רישום העסקה ברשות הרלבנטית (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת) עלולות להיגרם השלכות קשות ביותר לבעלים של המקרקעין. יש חשיבות רבה לסיום מהיר של העסקה באמצעות רישומה ברשות הרלבנטית.
