נדל"ן מסחרי ומגרשים
רכישה ומכירה של מגרש או נכס מסחרי, היא פעולה מורכבת, שאינה דומה להסכמים הנפוצים והרגילים למכירה או רכישה של דירה. רכישה או מכירה של נכס מסחרי כמו: משרד, חנות, קליניקה, מגרש לבניה, מבנה תעשיה, נכס מניב, מפעל, בית מלון, מרכז מסחרי, חניה, גג לבניה, זכויות בניה, וכד', מחייבת מומחיות מיוחדת מצד עורך הדין המלווה – לא מדובר בעסקה סטנדרטית. המבנה המסחרי של עסקאות בנכסים מסחריים ובמגרשים, מורכב יותר מאשר בעסקה טיפוסית. נכסים מסחריים מחזיקים באספקט מיסויי ייחודי. כך, מבחינת מיסוי מקרקעין– מכירה של נכס מסחרי תחוייב במס שבח מקרקעין, ולא תיהנה מפטור כמו מכירת דירת מגורים. לכן, תמיד כדאי לבצע בדיקה טרום העסקה ולקבל אומדן של היקף החשיפה מס השבח כדי להבין את הכדאיות הכלכלית של בעל הנכס לביצוע המכירה. כמו כן, קיימים מקרים בהם עסקת מכירה של נכס מסחרי תחוייב בתשלום מע"מ, מה שמצריך בדיקות והיערכות מוקדמת בטרם ביצוע המכירה. כמו כן עסקאות בנדל"ן מסחרי עשויות לגרור חיוב
בהיטלהשבחה (בניגוד לרוב המקרים של מכירת דירת מגורים), וחשוב לדעת לבדוק את כדאיות העסקה גם בהקשר זה.
יש גם לקחת בחשבון תשלומים שיידרשו לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י):
דמי היתר, דמי הסכמה, היוון תקופת החכירה, ועוד. היבטי המיסוי האמורים רלבנטיים בדרך כלל למוכר הנכס. אולם, גם הרוכש צריך לדעת האם קיימת חשיפה ומה שיעור החשיפה הקיימת, שכן על מנת לרשום את הנכס על שמו במרשם המקרקעין הוא צריך להציג אישור על תשלום המיסים האמורים. לפיכך, יש לדאוג למנגנוני הגנה שיבטיחו תשלום המסים האמורים על ידי מוכר הנכס, באופן שזכויות הרוכש יירשמו ללא בעיות מיוחדות.
יש לזכור, כי מעבר למורכבות המיסויית והעסקית בביצוע עסקה בנדל"ן מסחרי, בעסקאות אלה קיימת חשיבות ייחודית לביצוע בדיקות מקדמיות.
בדיקות אלה מורכבות יותר בנכסים מסחריים, לאור אופיים. חשוב לבדוק את ייעוד הנכס והתאמתו להיתר הבניה.
נכס מסחרי מטבעו עלול לדרוש הוצאת רישיון עסק לצורך הפעלתו. לא כל נכס יכול לשמש לכל מטרה. לפיכך, קיימת חובה לפני קניה או השכרה של נכס מסחרי לבצע בדיקות תכנוניות מקדמיות כדי לדעת אם הנכס מתאים מבחינת סיווגו לייעוד אותו מתכנן לבצע בו הרוכש או השוכר. בדיקתהמצב התכנוני המלא לפני מכירה או השכרה של הנכס, חשובה גם על-מנת לקבל תמונה מהימנה של שווי העסקה. בדיקת הנכס חשובה גם כדי לאתר קיומן של חריגות בניה. חריגות בניה עלולות לגרום לכשלים בעסקה, לדוגמה: אי מתן אישור העירייה והוועדה לתכנון ובניה להעברת הזכויות על שם הרוכש בטאבו, דרישה תשלום היטלים ו/או תשלום ארנונה רטרואקטיבית, דרישה להכשרת החריגה, הריסתה, או הוצאת היתר בניה בדיעבד. חריגת בניה, אם לא מטופלת נכון במסגרת ההסכם, עלולה להביא להפרת ההסכם על ידי המוכר מול הקונה, אפילו במצב בו המוכר לא ידע על קיומה של חריגת הבניה, כי כך קנה את הנכס.
בצד הבדיקות המשפטיות, והתכנוניות, חשוב גם לדעת לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס. זאת בצורה מדוקדקת. קיימת חשיבות לביצוע בדיקות הנדסיות ומבניות וכן לביצוע מדידות מקצועיות, כדי לקבל תמונה מהימנה של מצב הנכס.
נכסים מסחריים מסויימים צוברים בלאי מואץ יותר לאור השימוש שהם עוברים במשך השנים. חשוב לבצע בדיקות הנדסיות מקדמיות כדי לאתר בעיות מבניות בנכס דוגמת: שלד, יסודות, איטום, תשתיות ומערכות ועוד.
ביצוע מדידה
כשמדובר ברכישת מגרשים (כמו גם נכסים מסחריים או נכסי מגורים צמודי קרקע), עלינו לבדוק קיומה של מפת מדידה. מפת המדידה חשובה במיוחד באם מדובר בבעלות הכוללת שותפים נוספים בקרקע. יש לבדוק קיומן של הפקעות מצד רשויות תכנון בקרקע. שאלות חשובות אלו משפיעות על השווי, השימוש והניצול של הנכס המסחרי.
עסקאות נדל"ן מסחרי מחזיקות מספר אספקטים ייחודיים, אשר חשוב לתת לגביהם את הדעת במסגרת ההתקשרות בהסכמים. עליכם להצטייד בעורך דין מקרקעין אשר יודע אילו בדיקות עליו לבצע ואיך מבצעים בדיקות אלו. אנו מחזיקים בניסיון ובכלים המתאימים כדי לתת לכם את השירות המתאים לשם ביצוע עסקה מהירה ובטוחה, גם בעסקה בנדל"ן מסחרי.
