תושבי חוץ
עסקאות נדל"ן, הן פעולה מורכבת כשלעצמה. כשפעולה זו מבוצעת על ידי תושבי חוץ, מתווספים לה אלמנטים ייחודיים נוספים שהופכים אותה למורכבת יותר – היבטי מיסוי, התנהלות מול בנקים בארץ ובחו"ל (לאור הרגולציה של איסור הלבנת הון), תיאום וביצוע פעולות מול גורמים קונסלואריים ועוד.
משך שנים ארוכות התמקדו יהודים תושבי חוץ ברכישה של דירות ונכסי מקרקעין בישראל. שוק נדל"ן בישראל נהנה מעלייה עקבית ומתמדת בערכי הנכסים, ומתשואה שנתית יפה. נתונים אלה, בצד ההבנה שהתבססה ביהדות העולם, כי חשוב להחזיק נכס בישראל כערובה ליום סגריר (שישמש בינתיים כיעד לחופשה שנתית ארוכה), הפכו את ישראל ליעד השקעה מועדף.
אנו מתמחים בליווי תושבי חוץ במכירה או רכישה של נכס בישראל, וערוכים לתת את השירות שיאפשר ביצוע קל ומוצלח של עסקאות אלה.
היבטי מיסוי נדל"ן עבור תושבי חוץ
בשנים האחרונות חלו שינויים במדיניות המס בישראל, אשר חשוב לדעת להיערך ולהתמודד איתם בצורה נכונה. פטור ממס שבח לתושבי חוץ – סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מתנה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ בכך שאין לתושב החוץ או לתא משפחתי שלו (בן/בת זוג או ילד עד גיל 18) "דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב". המחוקק קבע חזקה ולפיה:
"לעניין זה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור". כלומר, קיימת חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס מקימה חזקה שיש למוכר (תושב חוץ), דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו. במצב שכזה המוכר אינו זכאי לפטורים ממס שבח בגין מכירת דירה מזכה, פי
שקבוע בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ובפרט לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין– פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה בישראל.בפועל, כמעט בלתי אפשרי להמציא את האישור הדרוש בחוק, ממדינת התושבות של האזרח הזר. בנסיבות אלה, הוציאו רשויות מיסוי מקרקעין הוראת ביצוע ייחודית שמספרה 5/2013, המסדירה דרך הוכחה חלופית להיעדרה של דירת מגורים.
(1) על מוכר הדירה להראות איפה הוא גר בפועל, ולהציג חוזה שכירות ואישור ארנונה כי הוא שוכר ולא בעלים.
(2) אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית.
(3) תצהיר של המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.
(4) ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.
מס רכישה: המחוקק קבע הקלות במס רכישה למי שרכש נכס מקרקעין שישמש אותו כדירה או לצורך פתיחת עסק בישראל לקראת עלייתו ארצה. הטבת המס הזו רלבנטית לרכישה שבוצעה שנה לפני העליה לישראל, ועד 7 שנים לאחר העליה ארצה. קיימת חשיבות לתכנון מועד ועיתוי רכישת נכסי מקרקעין בישראל, לקראת עליה ארצה.
