תושבי חוץ
עסקאות נדל"ן, הן פעולה מורכבת כשלעצמה. כשפעולה זו מבוצעת על ידי תושבי חוץ, מתווספים לה אלמנטים ייחודיים נוספים שהופכים אותה למורכבת יותר – היבטי מיסוי, התנהלות מול בנקים בארץ ובחו"ל (לאור הרגולציה של איסור הלבנת הון), תיאום וביצוע פעולות מול גורמים קונסלואריים ועוד.
משך שנים ארוכות התמקדו יהודים תושבי חוץ ברכישה של דירות ונכסי מקרקעין בישראל. שוק נדל"ן בישראל נהנה מעלייה עקבית ומתמדת בערכי הנכסים, ומתשואה שנתית יפה. נתונים אלה, בצד ההבנה שהתבססה ביהדות העולם, כי חשוב להחזיק נכס בישראל כערובה ליום סגריר (שישמש בינתיים כיעד לחופשה שנתית ארוכה), הפכו את ישראל ליעד השקעה מועדף.
אנו מתמחים בליווי תושבי חוץ במכירה או רכישה של נכס בישראל, וערוכים לתת את השירות שיאפשר ביצוע קל ומוצלח של עסקאות אלה.
היבטי מיסוי נדל"ן עבור תושבי חוץ
בשנים האחרונות חלו שינויים במדיניות המס בישראל, אשר חשוב לדעת להיערך ולהתמודד איתם בצורה נכונה. פטור ממס שבח לתושבי חוץ – סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מתנה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ בכך שאין לתושב החוץ או לתא משפחתי שלו (בן/בת זוג או ילד עד גיל 18) "דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב". המחוקק קבע חזקה ולפיה:
"לעניין זה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור". כלומר, קיימת חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס מקימה חזקה שיש למוכר (תושב חוץ), דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו. במצב שכזה המוכר אינו זכאי לפטורים ממס שבח בגין מכירת דירה מזכה, פי
שקבוע בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ובפרט לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין– פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה בישראל.בפועל, כמעט בלתי אפשרי להמציא את האישור הדרוש בחוק, ממדינת התושבות של האזרח הזר. בנסיבות אלה, הוציאו רשויות מיסוי מקרקעין הוראת ביצוע ייחודית שמספרה 5/2013, המסדירה דרך הוכחה חלופית להיעדרה של דירת מגורים.
(1) על מוכר הדירה להראות איפה הוא גר בפועל, ולהציג חוזה שכירות ואישור ארנונה כי הוא שוכר ולא בעלים.
(2) אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית.
(3) תצהיר של המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.
(4) ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.
מס רכישה: המחוקק קבע הקלות במס רכישה למי שרכש נכס מקרקעין שישמש אותו כדירה או לצורך פתיחת עסק בישראל לקראת עלייתו ארצה. הטבת המס הזו רלבנטית לרכישה שבוצעה שנה לפני העליה לישראל, ועד 7 שנים לאחר העליה ארצה. קיימת חשיבות לתכנון מועד ועיתוי רכישת נכסי מקרקעין בישראל, לקראת עליה ארצה.
צרים קהילה ישראלית עוד לפני העלייה
יותר ויותר משפחות יהודיות מארה״ב, קנדה ואירופה מבינות שהדרך לבית בישראל יכולה להיות משותפת.
רכישה קבוצתית מאפשרת למשפחות עם ערכים, אורח חיים ויעדים דומים לרכוש יחד דירות באותו פרויקט או אזור, בליווי משפטי מלא ובתנאים טובים בהרבה מרכישה פרטנית.
הרעיון פשוט אך עוצמתי – להתאגד, לתכנן ולבנות קהילה עוד לפני העלייה.
לא רק דירה, אלא מרחב חיים משותף בישראל: שכנים שמכירים עוד מהחו״ל, ילדים שילמדו יחד, ומשפחות שצומחות זו לצד זו עם תחושת שייכות אמיתית.
ליווי משפטי מלא לתושבי חוץ ולפרויקטים קבוצתיים
משרד עורכי דין אברהם קזו-כהן מתמחה בליווי תושבי חוץ בעסקאות נדל״ן ובניהול קבוצות רוכשים.
אנו מציעים מעטפת שלמה – משפטית, חוזית ותפעולית – מרגע גיבוש הקבוצה ועד רישום הזכויות בטאבו.
השירות כולל:
- בדיקות נאותות של יזמים, פרויקטים וקרקעות
- בניית מודל משפטי ובטוחות לקבוצת הרוכשים
- ניהול משא ומתן מרוכז מול היזם או הקבלן
- הגדרת מנגנוני תשלום ובקרה בטוחים, בהתאם לדין הישראלי והאמריקאי
- החתמה וייצוג מרחוק (באמצעות ייפוי כוח קונסולרי/נוטריוני עם אפוסטיל)
- רישום בטאבו וטיפול מלא בהיבטי מיסוי, מימון ומשכנתאות
- טיפול בהיבטי ירושה והעברה בין-דורית של נכסים למשפחות בתפוצות
- הנחות משמעותיות לרוכשים בקבוצה בזכות כוח קנייה מרוכז
- בקרה משפטית מלאה – כל עסקה נבדקת על ידי עורך דין ישראלי מנוסה
- קהילה חזקה – שכונה עם משפחות הדומות בערכים ובאורח החיים
- שקיפות מלאה וניהול ממרחק – כל שלב מתועד ונגיש
- אפשרות לרכוש נכסים גם לפני העלייה – בלי להגיע פיזית לישראל
- משפחות בתהליכי עלייה שרוצות לשמור על קשרים קהילתיים בישראל
- קהילות ובתי כנסת המעוניינים בפרויקט דיור משותף
- קבוצות חברים או משפחות שמבקשות להשקיע יחד
- ארגוני יהדות בתפוצות המחפשים פרויקטים קהילתיים מאורגנים בישראל
🇮🇱 יותר מדירה – זו קהילה
משרד אברהם קזו-כהן, עו״ד מלווה משפחות בתהליכי עלייה, השקעה ורכישה קבוצתית, ומעניק שירות אישי, בטוח ודיסקרטי ללקוחות מכל רחבי העולם.
נשמח לסייע לכם לתכנן רכישה קבוצתית חכמה בישראל, שתבטיח ביטחון משפטי, חיסכון כספי, והכי חשוב – תחושת בית כבר מהיום.
