רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38

במצב הקלאסי, היזם מוכר דירות על קרקע השייכת לו. המצב שונה כשאתם רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38. כך, במסגרת עסקאות תמ"א 38 היזם בונה ומוכר לכם דירות על קרקע (או גג) ששייכים לבעלי הדירות המקוריים. כלומר, יש לכם "בעל בית" שהיזם נתן לו התחייבויות שקודמות וגוברות על אלה שהוא עומד לתת לכם. חשוב לבדוק היטב שאין סתירה בין התחייבויות אלה. לעיתים הסכמי יזם-בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38 עשויים לכלול מגבלה על המועד בו מותר ליזם למכור דירות לצדדים שלישיים. חשוב לבדוק את הסכם התמ"א שבין הקבלן לבעלים, ולוודא שהקבלן רשאי למכור לנו את הדירה במועד (כלומר שלב הפרויקט) שאנו מבקשים לרכוש אותה.

בחינת יחסי היזם ובעלי הדירות המקוריים –

לאור העובדה שהסכם התמ"א הוא הבסיס לזכויות הקבלן מכוחן הוא מוכר לנו את הדירה, עלינו לוודא שהסכם התמ"א לא הופר על ידי הקבלן ושאין כל טענה כלפי הקבלן בדבר הפרתו. במצב בו היזם הפר את ההסכם או שיש סכסוך בין בעלי הדירות המקוריים לבין היזם, אתם עלולים לרכוש את הדירה ולמצוא את עצמכם במקום בו ההסכם בין הקבלן לבין בעלי הדירות המקוריים יבוטל בבית המשפט, זכויותיכם עלולות להתערער עקב ביטול זה, וכספכם עלול להיות בסכנה. חשוב לדעת שסיכון זה משמעותי הרבה יותר בפרויקט שאינו ממומן על ידי ליווי בנקאי וללא ערבויות לפי חוק המכר. בפרויקטים עם ליווי בנקאי בהם ניתן ערבות לפי חוק המכר, כספכם מובטח.

האם החניה והמחסן שמוכרים לי יהיו שייכים לי בסוף?

בפרויקטים של תמ"א 38/1, חלוקת הזכויות בקומת הקרקע של הבניין עלולה להיות מורכבת, ותלוייה בהסכמות שבין בעלי הדירות לבין היזם. הסכמות אלה עלולות למנוע או להגביל את היזם בהצמדת שטח מסויים כחניה או מחסן לדירות שהוא מוכר. רוכש נבון יבדוק את הסכמי ההתקשרות שבין היזם לבין בעלי הדירות, כדי לבדוק שאין שום הגבלה על היזם להצמיד שטח מסויים (מחסן או חניה) לרוכשי דירותיו. במצב בו הצמדה שכזו אסורה בהסכם בין היזם לבעלי הדירות, אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא החניה והמחסן שרכשתם.

שימוש בפתרונות חניה לא קונבנציונאליים –

במידה ובפרויקט מתוכננים פתרונות חניה לא קונבנציונאליים, יש לבדוק עם היזם איך הוא מתכנן לחלק את נטל תחזוקת מתקני החניה בין בעלי הדירות. קיימים מקרים בהם תחזוקת מתקני החניה מיועדת להתחלק בין כל בעלי הדירות ללא קשר לסוג החניה שמשרת כל דירה ספציפית. במקרים אחרים הוצאות התחזוקה מוטלות על כתפי בעלי הדירות הרלבנטיות בלבד. חשוב לקרוא, לשאול ולוודא, לקראת מה אתם הולכים

לוח התשלומים והמשכנתא– כיום, הרוב המכריע של הפרויקטים נבנים במסגרת ליווי בנקאי סגור בו ניתנת לרוכשי ערבות בנקאית לפי חוק המכר

(דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. יחד עם זאת, לא מעט פרויקטים של תמ"א 38/1 נבנים ללא ליווי בנקאי, וללא ערבות בנקאית לפי חוק המכר. במקרה שכזה עליכם לדאוג שנרשמת לטובתכם הערת אזהרה על זכויות הקבלן, כשהערה זו לא כפופה למשכנתא או הערת אזהרה לטובת צד שלישי אחר. כמו כן, חשוב להתאים את לוח התשלומים לקצב עבודות בנית הפרויקט, הכל בהתאם להוראות חוק המכר. חשוב לזכור לשלם ליזם את הכסף לפי קצב התקדמות בניית הדירה והפרויקט. זאת ועוד, לא כל בנק למשכנתאות נותן הלוואות לרכישת דירה בפרויקטים ללא ליווי סגור וערבויות כספיות לפי חוק המכר. לפיכך, בטרם חתימת ההסכם, יש לוודא עם בנק למשכנתאות שניתן לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא לרכישת הדירה במסגרת הפרויקט הספציפי. כמו כן, חשוב להתנות שאי קבלת הלוואה בנסיבות הקשורות ביזם או בפרויקט (להבדיל מהרוכש עצמו) תהווה תנאי מפסיק להסכם, ולא להפרה על ידי הרוכש.

לסיכום –

רכישת דירה במסגרת פרויקט של תמ"א 38/1 היא עסקה כדאית ומשתלמת. מדובר בפרויקטים שנבנים בלב סביבה ותיקה, שאילולא פרויקטים אלה, אי אפשר היה למצוא באזור דירות חדשות במחירים סבירים. מצד שאני, עלינו לזכור שמדובר במשימה יחסית מורכבת ומאתגרת, הדורשת היעזרות במומחה מקצועי שיודע לנווט נכון במסגרת הסוגיות המאתגרות בעסקה שכזו.