פירוק שיתוף

בעלות משותפת בנכס נדל"ן (דירה, משרד, חנות וכו') יכולה להיות תוצאה של מגוון נסיבות שבגינן הפכו שני אנשים או יותר לבעלים משותפים של נכס אחד: 

המצב הנפוץ ביותר שגורם לשני אנשים להיות בעלים משותפים של נכס נדל"ן הוא נישואים או חיים משותפים כבני זוג, כשבמסגרת מערכת היחסים הזו נרכשה דירה או כל נכס נדל"ני אחר. סיטואציה נפוצה  נוספת שגורמת לבעלות משותפת בנכס נדל"ן, היא קבלה של נכס נדל"ן בירושה, במשותף. כמובן שלעיתים הבעלות המשותפת בנכס נוצרה כתוצאה מרכישה משותפת שלו במקור על ידי מספר שותפים.  

הסיבה להיווצרות השותפות בנכס נדל"ן אינה משנה את התוצאה האחידה – לכל אחד מהבעלים במשותף של נכס נדל"ן יש תמיד את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בנכס. משמעות הדברים היא, ששניים או יותר שמחזיקים בבעלות בנכס אחד, יכולים בכל שלב לדרוש את פירוק השיתוף ביניהם. הדרישה לפירוק השיתוף לא צריכה להיות תוצאה של סכסוך או הפרת הסכמות בין הצדדים, אלא די בבעלות המשותפת כדי להוות טריגר לדרישה לפירוק השיתוף.

ייתכנו מצבים שבהם הצדדים ערכו ביניהם הסכם (לפני או תוך כדי) הפיכתם לבעלים במשותף, והטילו הגבלות על זכותם לדרוש את פירוק השיתוף ביניהם בנכס. הסכם זה נקרא הסכם שיתוף, והצדדים רשאים לערוך אותו לפני או במהלך הבעלות המשותפת בנכס. יחד עם זאת, חשוב לדעת, שחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע שהסכם שבו הצדדים לקחו על עצמם מגבלות שלא לדרוש פירוק שיתוף בנכס, לא יכול להגביל את הצדדים לפרק זמן שעולה על 3 שנים.

באם הצדדים לא מצליחים להגיע להסכמה על מכירת הנכס במשותף ובכוחות עצמם, יכול כל צד להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט. תביעה לפירוק שיתוף אינה דורשת הוכחת אשמה או הפרת התחייבות כלשהי בידי הצד הנתבע. עצם העובדה שאדם מחזיק חלק כלשהו בנכס נדל"ן מספיקה כשלעצמה כדי להגיש תביעה לפירוק השיתוף. הזכות לתבוע פירוק שיתוף בנכס היא זכות שמוקנית לכל אחד מהבעלים של הנכס, בלי קשר לשאלה באיזה חלק הוא מחזיק – גם מי שמחזיק ב 1% מנכס נדל"ן, רשאי בכל עת להגיש תביעה לפירוק שיתוף. 

התוצאה של הכרעה שיפוטית בתביעה לפירוק שיתוף היא אחת משתיים: 

א. במידה ומדובר בנכס שמורכב מכמה יחידות (בניין או מבנה מורכב אחר), בית המשפט יכול להורות על חלוקה פיזית של הנכס (חלוקה בעין), כלומר כל אחד מהצדדים יקבל חלק פיזי אחר בנכס. חלוקה רישומית של הנכס במסגרת קביעה שכזו, תיעשה בדרך כלל באמצעות רישום בית משותף. 

באם השווי של החלקים הפיזיים שייוותרו בין הצדדים יהיה שונה בין האחד לאחר, בית המשפט יורה על ביצוע תשלומי איזון בין הצדדים.

ב. בנכס שאי אפשר לחלקו פיזית, מוסמך בית המשפט להורות על מכירת הנכס לצד שלישי המרבה במחיר. במצב שכזה בית המשפט ייתן פסק דין המורה על ביצוע פירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד שלישי המרבה במחיר. בית המשפט ימנה את עורכי הדין של הצדדים ככונסי נכסים לצורך מכירת הנכס, והעברת את התמורה לצדדים.

עצה חשובה !

אם אתם רוכשים במשותף נכס עם אחרים, אשר מטרת הרכישה היא בניה משותפת או פעולה עסקית משותפת (לדוגמה – רכישה של מגרש כדי לבצע עליו בניה), חשוב שתדאגו להסכמים מתאימים ביניכם לבין השותפים העתידיים שלכם. אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם מתמודדים עם תביעה לפירוק שיתוף בטרם השלמת המהלך העסקי שתכננתם.